تغییر کاربری
گسترش فضایی شهرها و ادغام اراضی پیرامون آنها، یکی از پیامدهای مهم شهرنشینی شتابان است. امروزه اهمیت و بررسی و تحلیل تغییرکاربری زمین در مقیاس جهانی، منطقه ای و محلی بیش از پیش مورد توجه قرار گرفته است به گونه ای که هدف اصلی در آن، بهینه سازی استفاده از زمین است. این تبدیل کاربری زمین به موضوعاتی مربوط میشود که سیستم زمین را به شکل های مختلف تحت تاثیر قرار میدهد. اهمیت زمین و توسعه آن رابطه مستقیمی با افزایش جمعیت، رشد شهرنشینی و میزان پراکندگی شهرها دارد. گسترش کاربری های تجاری و صنعتی در نواحی درون شهری و کاربری های مسکونی در شهر تا شهرک های طراحی شده که در فقدان نظام متمرکز برنامه ریزی کاربری زمین شکل گرفته اند و دیگر کاربری هایی که زنجیروار تحت تاثیر یکدیگر شکل میگیرند، موجب تغییرات نسبت سریع در توزیع کاربری ها و قابلیت اراضی در شهرها میگردد. این تغییرات سبب میگردد اراضی غیرشهری به کاربری های مسکونی، تجاری و صنعتی تغییر کاربری پیدا کنند که این امر با کمک مشاور تغییر کاربری رخ می دهد. به طور کلی، نیروهای طبیعی و فعالیت های انسانی دو فاکتور اصلی در ایجاد تغییرات در کاربری اراضی و پوشش زمین در مقیاس های محلی و جهانی میباشند. باید مدنظر داشت که در فواصل زمانی کوتاه نیروهای طبیعی به نسبت تاثیر فعالیت های انسانی بسیار ناچیز میباشند. بنابراین توجه به فعالیت های انسانی در ایجاد تغییر در کاربری اراضی از اهمیتی دو چندان برخوردار است. در بین فعالیت های انسانی یکی از مهمترین تغییرات، تغییر کاربری زمین به فرم شهری میباشد که لازمه آن مشاور تغییر کاربری است که در آن اشتباهی رخ ندهد.
زمین بستر اصلی کلیه برنامه ها به شمار میرود و کاربری زمین عبارت است از عمل یا هدفی که زمین به منظور خاص، توسط مردم محلی مورد استفاده قرار میگیرد و میتواند به عنوان بستری برای فعالیتهای انسانی تعریف شود که مستقیما با زمین و استفاده های ناشی از منابع آن و همچنین اثراتی که بر روی آن گذاشته میشود تعریف گردد. تغییر کاربری زمین به معنی تغییر در ساختار و کارکرد یک نوع خاص از کاربری زمین (تغییر کیفی) است.
تغییر کاربری و تحولات مربوط به آن، نتیجه یک شبکه پیچیده تعامل بین نیروهای اجتماعی، رشد جمعیت و نحوه ی پراکنش آن است که مهمترین مسئله اقتصادی در بستر فضا و زمان محسوب میگردد که منجر به افزایش شتاب تغییرات کاربری زمین در قرن های اخیر شده است.
از جمله عوامل تاثیرگذار بر تغییر کاربری زمین میتوان به عوامل جمعیتی مانند اندازه و تراکم جمعیت، فناوری، سطح بارش ها، ساختار سیاسی، عوامل اقتصادی مانند سیستم خرید و فروش یا مبادله و یا مالکیت اشاره داشت. بر طبق تحلیلهای بانک جهانی، به دلیل توسعه شهری و صنعتی، بیشتر تغییرات کاربری زمین به واسطه ی افزایش تقاضا برای تغییر کاربری زمین های کشاورزی اتفاق میافتد. این نیروهای تغییردهنده کاربری زمین که وابسته به توسعه شهری هستند به عنوان اصلیترین نیروهای تغییردهنده کاربری زمین شناخته میشوند و نقش مهمی را در کیفیت زمین های قابل کشت در اطراف شهرها ایفا میکنند.
ساده ترین تعریف تغییر کاربری عبارت است از تغییر نوع استفاده و بهره برداری از ملک. حال ممکن است این تغییر نوع استفاده به صورت قانونی و با گرفتن مجوز از مرجع یا مراجع صلاحیت دار باشد و یا به صورت غیر قانونی با کمک مشاور تغییر کاربری انجام پذیرد.
انواع کاربری ها
انواع کاربری ها عبارتند از ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ، آموزش تحقیقات و فناوری، آموزشی، اداری و انتظامی، تجاری- خدماتی (انتفاعی و غیرانتفاعی)، ورزشی، درمانی، مذهبی، فرهنگی – هنری، پارک و فضای سبز، تجهیزات شهری، تاسیسات شهری، حمل و نقل و انبارداری، نظامی، باغات و کشاورزی، میراث تاریخی، طبیعی، تفریحی و توریستی، صنعتی و حریم که میتوان این کاربری ها را با کمک مشاور تغییر کاربری در شارمند میتوان به صورت قانونی جابجا کرد.
تعیین کاربری اراضی در محدوده شهر
کلیه اراضی داخل شهر و همچنین واقع در حریم شهر در طرح جامع پهنه بندی میگردد و براساس آن، در طرح تفصیلی نیز کاربری بلوکها و پلاکهای شهری تعیین میشود. لذا در صورت تقاضای مالک مبنی بر ساخت و ساز در محدوده شهر، شهرداری مجوز ساخت را براساس کاربری تعیین شده در طرح های فرادست (طرح جامع و تفصیلی) و با توجه به کاربری تعیین شده در سند ملک صادر می نماید.
تغییر کاربری مجاز
مصادیق مجاز تغییر کاربری در تبصره ۴ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آمده است که شامل: احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها و بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و اصطلاحاً تغییر کاربری غیر مجاز محسوب نمی‌شود. این موارد از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها بلامانع است که با کمک مشاور تغییر کاربری این راه هموار تر می شود.
البته شایان ذکر است که بند ۳ از قسمت الف دستورالعمل ماده یک آئین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، فعالیت‌هایی از قبیل پرورش قارچ، آبزیان، اسب، کرم ابریشم، زنبورداری، تولید نهال و بذر را هم جزو تعریف سایر تولیدات کشاورزی آورده است.
بند یک از قسمت الف دستورالعمل ماده یک آئین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، کارگاه صنایع تکمیلی و غذایی و واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و بنگاه‌های تولیدی را هم جزو موارد تغییر کاربری مجاز تلقی کرده است.
براساس تبصره یک ماده ۲ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ‌ها، تغییر کاربری اینگونه اراضی برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ مترمربع فقط برای یکبار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.
مرجع تغییر کاربری در حریم شهر و نقش مشاور تغییر کاربری
به منظور اطلاع از مرجع تغییر کاربری در حریم شهر، ابتدا باید زراعی با غیرزراعی بودن زمین باید مشخص گردد. در گام نخست، چنانکه کاربری ملکِ واقع در حریم، زراعی یا باغ باشد برای تغییر کاربری ملک، کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها باید اجازه تغییر کاربری را صادر نماید و شهرداری نمیتواند به تنهایی اقدام به صدور پروانه و تغییر کاربری اراضی نماید که میتوانید به عهده مشاور تغییر کاربری در شارمند بگذارید تا انجام شود. بعلاوه، صدور هرگونه مجوز و یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیربنایی مانند آب، برق، گاز و تلفن از سوی دستگاه های ذیربط در اراضی زراعی و باغ‌ها موضوع ماده یک این قانون توسط وزارتخانه های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی، استانداری ها، شهرداری ها و سایر مراجع صرفا پس از تأئید کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهد بود.
بنابراین در مورد اراضی زراعی و باغهای واقع در حریم، دو دستگاه شهرداری و جهاد کشاورزی متولی اعلام نظر درخصوص فراهم بودن شرایط ساخت و ساز میباشند.
بعد از صدور مجوز تغییر کاربری کشاورزی ملک، کمیسیون ماده پنج در مورد تغییر کاربری ملک خواه به پیشنهاد مالک یا براساس مصالح فنی و یا پیشنهاد شهرداری، تصمیمگیری مینماید. مرجع تشخیص زراعی یا باغ بودن ملک، سازمان جهاد کشاورزی است. به جهت پیچیده و فنی بودن این مبحث، بهره مندی از مشاور تغییر کاربری میتواند کمک شایانی به دریافت استعلام ها و اخذ مجوزات لازم از ادارات ذیربط نماید. افزون بر این، تهیه طرح توجیهی تغییر کاربری و طرح موضوع در کمیسیون ماده پنج نیز یکی از ارکان اصلی تغییر کاربری به شمار میآید که مهندسان مشاور شارمند دارای بیش از 40 سال سابقه کار در زمینه ی تهیه انواع طرح های توجیهی شهرسازی و اخذ مجوزات لازم هستند.
چنانکه ملک واقع در حریم شهری فاقد کاربری کشاورزی و زراعی باشد، در این حالت کمیسیون ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در مورد تغییر کاربری ملک تصمیمگیری می نماید.
بنابراین روند اخذ مجوز تغییر کاربری ملک واقع در حریم نسبت به اینکه ملک دارای کاربری زراعی باشد یا خیر متفاوت است. لذا مهندسان مشاور شارمند به عنوان مشاور تغییر کاربری میتوانند علاوه بر بررسی سابقه کاربری اراضی و استعلام از ادارات مختلف، اقدام به تهیه طرح توجیهی تغییر کاربری جهت ارائه به کمیسیون ماده پنج و اخذ مجوزات لازم نمایند.
عوارض تغییر کاربری اراضی واقع در محدوده و حریم شهر
در سالهای اخیر هیات عمومی دیوان عدالت اداری برخلاف رویه سابق خود، دریافت هزینه یا به بیان دقیقتر عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری برای اراضی داخل محدوده و حریم شهر را مجاز دانسته است. این عوارض سالانه در تعرفه عوارض سالیانه شوراهای اسلامی شهرها معین میگردد. با این شرایط هر مالکی در موقع تصمیمگیری برای دریافت مجوز تغییر کاربری املاک واقع در حریم یا محدوده شهر، بایستی هزینه تغییر کاربری را در محاسبات مالی خود لحاظ نماید. برآورد مالی پروژه اعم از تخمین هزینهها و عوارض تغییر کاربری و همچنین محاسبهی ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری از جمله خدماتی است که مشاور تغییر کاربری در گزارش توجیهی تغییر کاربری ارائه مینماید.
مأخذها:
- تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها
- بررسی تغییر کاربری اراضی شهری (مطالعه موردی منطقه 1 شهرتهران)
نویسندگان: مهدی حق بین ، سید جمال الدین دریاباری ،
نشریه نگرش های نو در جغرافیای انسانی » پاييز 1396 شماره4