تغییر کاربری اراضی
درخواست مجوز تغییر کاربری، تهیه طرح توجیهی تغییر کاربری زمین و دریافت مجوز تغییر کاربری اراضی همواره از موضوعات چالش انگیز در نحوه استفاده از اراضی بوده اند. چراکه نوع کاربری پیشنهادی در طرح های فرادست توسعه شهری و همچنین نوع کاربری که برای آن درخواست مجوز تغییر کاربری ایجاد می‌شود هر یک در فرایند اخذ مجوز تغییر کاربری دخیل هستند.
در این مقاله سعی شده است تا مفاهیم مرتبط با تغییر کاربری نظیر انواع تغییر کاربری، مشاور تغییر کاربری، فرایند دریافت مجوز تغییر کاربری، نگارش طرح توجیهی مهندسین مشاور برای اخذ مجوز تغییر کاربری از کمیسیون ماده پنج (کمیسیون تغییر کاربری اراضی)، عوارض تغییر کاربری و سهم شهرداری از تغییر کاربری زمین تشریح گردد.
مقصود از اصطلاح تغییر کاربری و مشاور تغییر کاربری اراضی در واقع تغییر نحوه استفاده و بهره برداری از کاربری معمول اراضی و مشاوره آن برای کاربری دیگر است.
انواع کاربریها عبارتند از:
- کاربری مسکونی
- کاربری آموزش تحقیقات و فناوری
- کاربری آموزشی
- کاربری اداری- انتظامی
- کاربری تجاری- خدماتی (انتفاعی و غیرانتفاعی)
- کاربری ورزشی
- کاربری درمانی
- کاربری فرهنگی- هنری
- کاربری پارک و فضای سبز
- کاربری مذهبی
- کاربری تجهیزات شهری
- کاربری تأسیسات شهری
- کاربری حمل و نقل و انبارداری
- کاربری نظامی
- کاربری باغات و کشاورزی
- کاربری میراث تاریخی
- کاربری تفریحی و توریستی
- کاربری صنعتی
با توجه به نوع کاربری تعیین شده برای اراضی در طرحهای توسعه شهری نظیر طرح جامع و طرح تفصیلی، ساخت و ساز و شرایط احداث بنا و نحوه بهره‌برداری از هر یک از اراضی مشخص میگردد. در این میان براساس اسناد فرادست، برخی از اراضی خصوصی در کاربری های خدمات هفتگانه شهری مانند کاربری آموزشی، درمانی و … و حتی کاربری پارک و فضای سبز و یا باغات و کشاورزی واقع میگردند. با این وجود، گاهی مالکان این دسته از اراضی خواهان تغییر کاربری زمین خود عموما به کاربری مسکونی و یا تجاری هستند. در چنین شرایطی با توجه به موقعیت قرارگیری ملک، کاربری ذکر شده در سند، سابقه احداث بنا در آن ملک و بسیاری موارد دیگر میتوان اقدام به درخواست مجوز تغییر کاربری نمود و سپس از مشاور تغییر کاربری نیز استفاده کرد. اطلاع از امکان تغییر کاربری یکی از گامهای اولیه است که به مالکان اکیدا توصیه می‌شود قبل از هرگونه اقدام و دخل و تصرف در کاربری اراضی خود، با مهندسان مشاور شهرساز واجد صلاحیت مشورت نمایند. مهمترین نکته در انتخاب مهندسان مشاور شهرساز جهت تغییر کاربری، دارا بودن سابقه کار مفید در زمینه تهیه طرح توجیهی تغییر کاربری اراضی برای ارائه به کمیسیون ماده 5 (کمیسیون تغییر کاربری ماده 5) و تجربه موفق اخذ مجوز تغییر کاربری میباشد. مهندسان مشاور شارمند با بیش از 40 سال سابقه در زمینه تهیه انواع طرحهای توسعه شهری، مطالعات امکان سنجی و تهیه طرح های توجیهی از جمله طرح توجیهی تغییر کاربری می‌تواند متقاضیان تغییر کاربری را مشاوره و یاری دهد.
تغییر کاربری آموزشی
تغییر کاربری آموزشی به کاربری مسکونی یکی از انواع تغییر کاربری است که در ادامه شرایط آن تشریح میگردد:
در جلسه مورخ ۳۱/۱/۱۳۷۱ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، این شورا برای تغییر کاربریهای آموزشی مربوط به وزارت آموزش و پرورش تصویب کرده است: «تغییر کاربریهای آموزشی مجاز نیست، مگر با رعایت جمیع ۳ شرط زیر:
- تغییر کاربری با درخواست وزیر یا نمایندگان معرفی شده از سوی وی می باشد.
- دلایل فنی و اجرایی غیرقابل استفاده بودن محل به تأیید کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.
- محل جدیدی با مساحت معادل و موقعیت قابل قبول و عدم مغایرت اساسی با طرح جامع که هم مشکل فنی و اجرایی نداشته و هم دارای امکان تملک باشد معرفی شده و به تأیید کمیسیون ماده (۵) و یا مراجع تصویب طرح هادی برسد».
بنا به مراتب؛ اولاً ـ تصمیم تغییر کاربری با کمیسیون ماده (۵) قانون شورای عالی شهرسازی و معماری است و موافقت آموزش و پرورش شرط کافی نیست. ثانیاً ـ مطابق اصل (۲۲) و (۴۷) قانون اساسی و مواد (۳۰) و (۳۱) قانون مدنی، هیچ کس نمی تواند حقوق مالکانه اشخاص را بگیرد، مگر به حکم قانون و همچنین با توجه به ماده (۴) قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، دریافت هرگونه وجه، کالا و یا خدمات تحت هر عنوان از اشخاص حقیقی و حقوقی توسط وزارتخانه، مؤسسات و شرکت های دولتی باید به موجب قانون باشد. بررسی ها نشان می دهد تمهیدات مقرر دربند «ج» دستورالعمل مبنی بر تملک رایگان بخش از اراضی مذکور و یا دریافت بهای عادله آن، مغایر با قوانین مذکور است. ثالثاً ـ مطابق ماده (۱) لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی هرگاه وزارتخانه ها (دستگاه های اجرایی) برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی خود چنانچه به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز داشته باشد، قبلاً اعتبار آن به وسیله دستگاه اجرایی تأمین شده باشد، می تواند خریداری یا تملک نماید. بنابراین چنانچه دستگاه اجرایی به اراضی و املاک اشخاص اعم از حقیقی و یا حقوقی نیاز داشته باشد، قبلاً اعتبار آن تأمین شده باشد و ضرورت اجرای طرح به تأیید و تصویب وزیر یا بالاترین مقام رسیده باشد، در این صورت امکان خریداری و تملک اراضی و املاک موصوف با پرداخت بهای عادله اراضی و املاک از طریق توافق میان دستگاه اجرایی و مالک امکان پذیر می باشد. رابعاً ـ در تبصره (۲) ماده (۳) لایحه قانونی نحوه خرید و تملک، در صورت حصول توافق دستگاه اجرایی موظف است ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارت اقدام یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. در نتیجه متعاقب آن ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها در تاریخ ۲۹ / ۰۸ / ۱۳۶۷ و قانون اصلاح تبصره (۱) قانون مذکور در تاریخ ۲۲ / ۱ / ۱۳۸۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. به موجب این قانون مهلت ۳ ماهه لایحه قانونی نحوه خرید و تملک به ۱۸ ماه افزایش داده شد، یعنی پس از اعلام رسمی وجود طرح، دستگاه اجرایی مکلف بوده، حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض اراضی و املاک اشخاص اقدام نماید. به علاوه چنانچه اجرای طرح و تملک املاک اشخاص به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد، مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث، تجدید بنا، افزایش بنا، تعمیر، فروش، اجاره و غیره برخوردار می باشند، ولی درصورتی که اجرای طرح کمتر از پنج سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه زمان اجرای طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها
ماده یک “قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها” صراحتاً در این خصوص مقرر کرده است که به‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها درخارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است. البته بند “د” ماده یک آئین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۶ هیأت وزیران هم در خصوص تعریف تغییر کاربری مقرر می‌دارد که منظور از این کار، “هر گونه اقدامی است که مانع از بهره‌برداری و استمرار فعل کشاورزی در اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی است که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود“.
اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده (۱) شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و ۲(طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری و تبصره ۵ آن)
اراضی که برای مدّت طولانی بدون کشت رها شوند (اراضی بایر) نیز مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها هستند (مستند قانونی: ضوابط تشخیص اراضی زراعی وباغها)
مرجع یا مراجع قانونی صالح به تعیین و اتخاذ تصمیم در خصوص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها
با توجه به ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تعیین و تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهری بر عهده کمیسیون مقرر در این ماده است، اما براساس تبصره ۲ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است. همچنین براساس تبصره ماده یک این قانون، تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌شود؛ این کمیسیون به “کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها” معروف است.
مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی ربط را در این زمینه استعلام می نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود (مستند قانونی: تبصره ۲ ماده ۱ قانون حفظ کاربری).
نحوه اخذ مجوز تغییر کاربری
در صورتیکه مالکان یا متصرفان اراضی کشاورزی قصد داشته باشند در اراضی مذکور اقداماتی انجام دهند که تغییرکاربری محسوب می‌شود؛ باید مجوزهای قانونی را از مدیریت اموراراضی استان اخذ کنند. شایان ذکر است مجوز تغییرکاربری، مجوز ساخت نیست و ممکن است بر اساس قوانین و مقررات ذیربط اخذ مجوزهای دیگر از سایر مراجع قانونی الزامی باشد (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصره ۱ آن)
سازمان جهادکشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، نسبت به صدور پاسخ اقدام کند (بدیهی است پاسخ می‌تواند شامل مواردی از قبیل: تکمیل پرونده، اخذ استعلام‌های لازم، عدم امکان اجرای طرح و … باشد).
در صورت عدم تکمیل مدارک مورد لزوم از سوی متقاضی ظرف مدت ۱ ماه از تاریخ ثبت درخواست، پرونده از دستورکار کمیسیون خارج می‌شود.
پس از «تکمیل پرونده»، موضوع حسب نوبت در دستورکار کمیسیون قرار می‌گیرد.
(مستند قانونی: مادّه ۳ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
مدارک لازم برای پرونده‌های مختلف بسته به ماهیت طرح، مکان اجرای طرح و نوع مجوّز یا موافقتنامه متفاوت است. به طور کلی، ارایه «مستندات مالکیت»، اخذ “نظر موافق اداره کل حفاظت محیط زیست استان” و ارایه «موافقت اصولی یا جواز تاسیس» منضم به «نقشه و سایت پلان» برای کلیه طرح‌ها الزامی است. در موارد دیگر حسب مورد ممکن است نظر موافق اداره کل راه و شهرسازی استان، پاسخ استعلام دستگاه‌های مختلف و … مورد نیاز باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد هر طرح، به مدیریت اموراراضی استان یا مدیریت جهادکشاورزی شهرستان ذیربط مراجعه نمایید (مستند قانونی: مادّه ۷ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، مواد ۱ و ۳ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، دستور العمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی، طرح درخواست در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ ، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم و سایر)
یگانه مرجع تشخیص ضرورت تغییر کاربری
یگانه مرجع تشخیص ضرورت تغییرکاربری در اراضی مشمول، کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان و یگانه مرجع موافقت برای اجرای طرحهای کشاورزی در اراضی کشاورزی، سازمان جهادکشاورزی استان است. مجوز تغییرکاربری با امضای دبیر کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ (مدیر اموراراضی استان) و موافقت تبصره ۴ ماده ۱ برای اجرای طرحهای مرتبط با کشاورزی در اراضی کشاورزی با امضای رییس سازمان جهادکشاورزی استان صادر می‌شود (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصره‌های ۱ و ۴ آن).
مصادیق تغییر کاربری
اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح های تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردد:
برداشت یا افزایش شن و ماسه
ایجاد بنا و تأسیسات.
خاکبرداری و خاکریزی.
گود برداری.
احداث کوره های آجر و گچ پزی.
پی کنی.
دیوارکشی اراضی.
دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.
ایجاد سکونتگاه های موقت.
استقرار کانکس و آلاچیق.
احداث جاده و راه.
دفن زباله های واحد های صنعتی.
رها کردن پساب های واحد های صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات.
لوله گذاری.
عبورشبکه های برق.
انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی.
سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق.
مخلوط ریزی و شن ریزی.
احداث راه آهن و فرودگاه.
احداث پارک و فضای سبز.
پیست های ورزشی.
استخر های ذخیره آب غیرکشاورزی.
احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف.
محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه).
صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره ۴ فوق الذکر.
صنایع دستی.
طرح های خدمات عمومی.
طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).
(مستند قانونی: دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
راهکار قانونی در صورت بروز اختلاف در تعیین مصادیق تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها
براساس تبصره یک ماده یک دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز، موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و همچنین وفق ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹/ ت ۳۷۱۱۰ ه مورخ ۱۳۸۶/۴/۱۹ هیئت وزیران، تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز غیر از مصادیق موضوع ماده یک دستورالعمل به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام، نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل کند.
حکم تغییر کاربری غیرمجاز
الف- هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد، چنانچه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده (۱) این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
ب- چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
پ- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورت مجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
ت- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد ۳ و ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
(مأخذها: مصوبه مورخ ۳۱/۱/۱۳۷۱ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و سازمان امور اراضی کشور)
بیشتر بخوانید:
ارکان اصلی و شاخص های ارزیابی طرح توجیهی شهرسازی
نقش مطالعات امکان سنجی اقتصادی برای پروژه های بازآفرینی شهری