کاربرد طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 در تغییر کاربری
یکی از اقدامات پایه و الزامی برای تغییر کاربری، تهیه طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 است. در این مقاله به معرفی کمیسیون ماده 5، وظایف و روند کار آن و لزوم تهیه طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 پرداخته می شود. مهندسان مشاور شارمند با 40 سال سابقه تهیه انواع طرح توجیهی کمیسیون ماده 5، همواره تلاش داشته است به متقاضیان تغییر کاربری اراضی مشاوره دهد.
این مهندسان مشاور با بهره‌گیری از تخصص تیم حرفه‌ای و با تجربه خود، تاکنون ده‌ها طرح توجیهی مورد تأیید کمیسیون ماده 5 تهیه کرده است که بسیاری از آنها به پروژه‌های موفقی در سطح کشور منجر شده‌اند. این طرح‌ها نه تنها برای تغییر کاربری اراضی، بلکه در افزایش ارزش و بهره‌وری زمین‌ها نیز نقش بسزایی داشته‌اند.
طرح توجیهی از مهم‌ترین اقدامات در فرآیند تغییر کاربری محسوب می‌شود و به مالکین کمک می‌کند تا در راستای افزایش بهره‌وری زمین‌های خود، به اهداف توسعه‌ای و اقتصادی بیشتری دست یابند. این طرح‌ها راهکارهای بهینه‌ای برای توسعه شهر ارائه می‌دهند که به پایداری شهر نیز کمک می‌کند.
کمیسیون ماده 5 چیست؟
برای نظارت بر اجرای صحیح قوانین و مقررات، بخصوص ضوابطی که در حال تغییر باشند، ضرورت دارد تا توسط قانونگذار مرجع مشخصی را برای امر فوق تعیین نماید.
در سال 1351 که قانون تأسیس شورایعالی شهرداری و معماری ایران تصویب گردید، قانونگذار مرجع بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهرها و همچنین تغییرات آنها را در هر استان به کمیسیونی با ترکیب تعیین شده در قانون، واگذار نمود. چون واگذار اختیار قانونی و هم چنین ترکیب اعضا در ماده 5 قانون فوق الذکر قید شده بود که در نتیجه کمیسیون به نام کمیسیون ماده 5 نامگذاری گردید.
متعاقب آن در چندین نوبت از جمله در مورخ های 25/09/1365 و 22/01/1388 قانون فوق اصلاح گردیده است. هرچند در ترکیب اعضاء تغییراتی داده شده، اما همچنان کمیسیون ماده 5 به قوت خود باقی و وظایف خود را انجام می دهد.
با توجه به اینکه کمیسیون ماده پنج با تصویب قانونی مجلس ایجاد گردیده، از این رو از نظر حقوقی جایگاه قانونی معتبری نیز دارد.
قانون اصلاح تبصره ماده 5 قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 25/09/1365
ماده واحده – تبصره ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به شرح زیر اصلاح می گردد:
تبصره – بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در شهر تهران به عهده ی کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزرا مسکن و شهرسازی، کشور، نیرو (در حد معاونت مربوطه)، سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست و شهردار تهران یا نماینده تام الاختیار او و رئیس شورای شهر تهران می باشد.
محل دبیرخانه کمیسیون ماده 5
محل دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در شهرداری و دبیر آن شهردار تهران و یا نماینده تام الاختیار او خواهد بود و جلسات آن با حضور اکثریت اعضا رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با 4 رای موافق معتبر است. ضمناً تا تشکیل شوراهای شهر نماینده وزیر کشور به عنوان قائم مقامی رئیس شورای شهر تهران هم در کمیسیون شرکت خواهد کرد.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده و یک تبصره در جلسه روز سه شنبه بیست و پنجم آذرماه یک هزار و سیصد و شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 04/10/1365 به تأئید شورای نگهبان رسیده است.
ماده 5 قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران (مصوب 22/12/1351 با اصلاحیه های بعدی)
اعضای کمیسیون ماده 5
- استاندار (در غیاب وی معاون عمرانی استانداری) ریاست کمیسیون
- شهردار شهر ذیربط
- نماینده وزارت مسکن و شهرسازی
- نماینده وزارت جهاد کشاورزی
- نماینده سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی
- رئیس شورای اسلامی شهر ذیربط
- نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی
رسمیت جلسه و مناط اعتبار تصمیمات کمیسیون ماده 5
- در کلیه استان های کشور: جلسات کمیسیون های ماده 5 با حضور رئیس، دبیر و 3 نفر دیگر از اعضا رسمیت خواهد یافت و تصمیمات و مصوبات آن با 4 رأی موافق مناط اعتبار خواهد بود.
(آئیننامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور “اصلاح شده براساس مصوبه مورخ 19/02/1384شورایعالی” مصوب 12/10/1378 هیأت وزیران)، ص 194، مقررات شهرسازی و معماری و طرح های توسعه و عمران شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، دبیرخانه شورا، 1388)
- در شهر تهران : جلسات کمیسیون ماده پنج با حضور اکثریت اعضا رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با چهار رأی موافق معتبر است.
مرجع رسیدگی به اعتراض تصمیمات کمیسیون ماده 5
مرجع رسیدگی به اعتراضات مالک یا مالکین به تصمیمات کمیسیون ماده 5، دیوان عدالت اداری می باشد (ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 09/09/1385 و مصوب 25/09/1385 مجمع تشخیص مصلحت نظام).
مسئول دعوت برگزاری جلسات کمیسیون ماده 5
دعوت از اعضای کمیسیون ماده پنج جهت تشکیل جلسات توسط دبیرخانه کمیسیون صورت می گیرد.
محل تشکیلات جلسات کمیسیون ماده 5
- در کلیه استان های کشور: دبیرخانه کمیسیون در سازمان مسکن و شهرسازی استان است و محل تشکیلات جلسات طبق نظر استاندار در استانداری یا سازمان مسکن و شهرسازی استان تشکیل می‌شود.
- محل دبیرخانه کمیسیون ماده 5 در تهران، شهرداری تهران می باشد.
مسئول پیگیری تصمیمات کمیسیون ماده پنج
مصوبات کمیسیون را دبیرخانه کمیسیون (دبیر کمیسیون) پیگیری مینماید.
وظایف کمیسیون ماده 5
کمیسیون ماده 5 به استناد قوانین مختلف چندین وظیفه دارد که اهم وظایف کمیسیون ماده 5 به شرح زیر می باشند:
- بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری
- بررسی و تصویب تغییرا طرح جزئی طرح های تفصیلی شهری
- بررسی و تصویب تغییر کاربری اراضی یا املاک پیشنهادی شهرداری
- تصویب ضوابط و مقررات تکمیلی (ضوابط و مقررات ارتقاء کیفی سیما و منظر شهری پیشنهادی کمیته مربوطه)
- اصلاح طرح های تفصیلی و ضوابط و مقررات اجرایی (شهرهای بیش از 200 هزار نفر جمعیت)
- بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و نقشه های تفکیکی و تغییرات بعدی آنها در شهرهای جدید
- بررسی افزایش تراکم متوسط جمعیتی شهر
- تصویب تغییرات، ضوابط و مقررات ساختمانی مندرج در طرح های توسعه شهری مصوب کمیته های ارتقاء کیفی سیما و منظر شهری
قانونگذار تحت شرایط خاصی، تغییر کاربری را به کمیسیون ماده 5 واگذار نموده است. در این مقاله به صورت اجمالی به بررسی لزوم ارائه طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 و روند کار کمیسیون ماده پنج پرداخته می‌شود.
گردش کار تغییر کاربری اراضی یا املاک، ارائه طرح توجیهی کمیسیون ماده 5، تصویب تغییر کاربری توسط کمیسیون ماده 5
به استناد ماده 7 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22/12/1351 با اصلاحات بعدی، شهرداری ها مکلفند مصوبات شورایعالی و شهرسازی و معماری ایران را طبق ماده 2 قانون فوق الذکر رعایت نمایند.
از طرف دیگر سرانه های کاربری ها از جمله فضای سبز، فرهنگی، آموزشی، تجاری و …. جزء مصوبات شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در طرح های جامع تصویب و یا با مصوبات جداگانه، حفظ سرانه ها از اهم وظایف شهرداری ها قلمداد گردیده است.
همچنین در صورتی که شهرداری بدون مجوز کاربری های شهر را تغییر دهد، کل اصول شهرسازی به هم خورده و مشکلات عدیده ای برای شهروندان بوجود خواهد آمد.
قانونگذار تحت شرایط خاصی تغییر کاربری را به کمیسیون ماده 5 واگذار نموده که به صورت اجمالی در ادامه بررسی می گردد.
گروه های واجد ارائه درخواست و طرح توجیهی کمیسیون ماده 5
- مواردی که شهرداری درخواست تغییر کاربری را به همراه طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 به کمیسیون اعلام می نماید:
- گاهی اوقات به لحاظ اجبار از جمله عدم تملک املاک توسط صاحب کاربری (ادارات و دستگاههای اجرایی موضوع واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب 29/08/1367) در مدت تعیین شده حداکثر 5 سال، متقاضی جهت اخذ مجوز ساخت و ساز به شهرداری مراجعه می نماید.
- در مواقعی که شهرداری حسب ضرورت تصمیم داشته باشد در یک محل با چند کاربری مختلف، مجتمع های تجاری یا مسکونی احداث نماید که اجباراً باید کلیه املاک مورد نظر به یک کاربری واحد اختصاص یابد.
- در مواقعی که مالک یا مالکینی تصمیم بگیرند خود مجتمع تجاری یا مسکونی یا بهداشتی در کاربری های غیر مرتبط ایجاد نمایند.
- در مواقعی که بر اثر گسترش شهر و مهاجرپذیری شهر ضرورت داشته باشد، کاربری مسکونی و یا تجاری اضافه بشود.
- در مواردی که حسب تشخیص شهرداری کاربری های گورستان و کشتارگاه های قدیم نیاز به تغییر کاربری داشته باشند.
- در هر موردی که اشخاص حقیقی یا حقوقی از شهرداری درخواست تغییر کاربری نمایند.
- متقاضی تغییر کاربری درخواست خود را به صورت کتبی به شهرداری تحویل نماید.
- شهرداری با رعایت قانون تعیین وضعیت املاک و همچنین رعایت مفاد ماده 49 آئیننامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی، ناحیه ای، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 12/10/1378 با مالک توافقات لازم را به عمل آورده و مدارک مستندات مربوطه و طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج را به همراه درخواست کتبی به دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ارسال می نماید.
- توسط دبیر کمیسیون ماده 5 مدارک مربوطه از جمله طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 را جهت انجام کارِ کارشناسی به کارگروه (کمیته) فنی کمیسیون ماده 5 ارجاع می گردد.
- کارگروه (کمیته) کمیسیون ماده 5 با در نظر گرفتن قوانین و مقررات هر مورد پس از بررسی طرح توجیهی کمیسیون ماده 5، نظر خود را به صورت مکتوب به دبیرخانه اعلام می نماید.
- توسط دبیر کمیسیون ماده 5 از اعضا دعوت به عمل می آید و در صورت رسمیت یافتن جلسه، طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 که توسط یک یا چند مهندس شهرساز و یا شرکت مهندسان مشاور تهیه شده است، به اعضای کمیسیون ماده 5 ارائه می گردد.
موضوعات مورد بررسی در جلسه کمیسیون ماده 5
- اطمینان از رعایت موعدهای قید شده در ماده واحده و تبصره یک قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری مصوب 29/08/1367
- رعایت آئین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و … مصوب 12/10/1387 و اصلاحات بعدی و اطمینان از اجرایی شدن مفاد ماده 49 آئیننامه فوق الذکر
- طرح توجیهی کمیسیون ماده 5 برای تغییر کاربری توسط کمیسیون ماده پنج تصویب می گردد.
- تصمیمات کمیسیون ماده 5 به جزء در مواردی که مغایر با اساس طرح جامع شهر تشخیص داده شود، بلافاصله توسط دبیر کمیسیون به مراجع مربوطه اعلام شده و رونوشت آن برای اعضا ارسال خواهد شد و مصوبات و نقشه ها و مدارک مربوط متعاقباَ حداکثر ظرف یک ماه با امضای رئیس کمیسیون ماده 5 به سازمان ها و ارگان های مجری طرح ابلاغ خواهد شد.
(ماده 51 آئین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و … کشور مصوب 12/10/1387 با اصلاحات بعدی)