بررسی یک طرح توجیهی شهرسازی با کاربری مسکونی در کشور هند
هر پروژه ی ساخت و ساز باید برای سرمایه گذاران خود سود مالی به همراه داشته باشد و در پروژه هایی از این قسم ریسک مالی نیز وجود دارد. از این رو طرح توجیهی شهرسازی اطلاعاتی در مورد ارزش سرمایه گذاری و مزایایی که عاید سرمایه گذاران می شود ارائه می دهد. یک طرح توجیهی شهرسازی باید از جنبه های مختلف مورد بررسی قرار گیرد تا سود اقتصادی آن مشخص گردد. به منظور اطمینان از سودآوری پروژه و توجیه پذیر بودن آن، معیارهای رایج عبارتند از ارزش خالص در حال حاضر، نرخ داخلی بازگشت سرمایه و تحلیل سود/ فایده. تهیه ی طرح توجیهی شهرسازی برای اجرای موفق یک طرح با کاربری مسکونی از اهمیت ویژه ای برخوردار است. هدف این پژوهش بررسی تحقق پذیری یک طرح توجیهی شهرسازی با کاربری مسکونی در محدوده Pimpri Chinchwad در هند است.
مطالعات امکانسنجی و تهیه ی طرح توجیهی شهرسازی در واقع مطالعات مقدماتی است که در مراحل اولیه ی یک پروژه انجام می شود. طرح های توجیهی شهرسازی برای اراضی وسیع و سرمایه گذاری های هنگفت اهمیت بیشتری دارند. هر طرح توجیهی شهرسازی باید سودآوری مالی داشته باشد و از آنجا که دستیابی به سود در فرایند بلندمدتی محقق می گردد، باید زمان دقیق مراحل سودآوری مشخص باشد تا برای سرمایه گذاران ایجاد انگیزه نماید. بازگشت سرمایه نیز در طرح توجیهی شهرسازی بررسی می شود. ریسک سرمایه گذاری نیز در میزان سودآوری پروژه موثر بوده و ممکن است موجب کاهش تمایل برای سرمایه گذاری در آن پروژه شود. بنابراین، ریسک های احتمالی دخیل در پروژه برآورد شده و در تحلیل گزارش توجیهی شهرسازی محاسبه می گردند.
سرمایه گذاری در پروژه های ساخت و ساز با وجود ریسک های احتمالی، سودهای کلانی نیز به همراه دارد. اجرای پروژه های ساخت و ساز در هر منطقه ای نیازمند تخصیص سرمایه است. با توجه به ماهیت صنعت ساخت و ساز، قطعیت کامل در مورد برخی از عوامل موثر در سودآوری پروژه وجود ندارد. از اینرو، پیش از آغاز هر پروژه ای تهیه ی طرح توجیهی الزامی است.
مراحل تهیه ی طرح توجیهی شهرسازی
- جمع آوری داده ها و اطلاعات لازم
- تهیه ی برنامه زمانبندی برای پروژه به منظور تخمین زمان هر گام پروژه
- تهیه برآورد مقدماتی هزینه های پروژه
- محاسبه درآمد حاصل از تکمیل پروژه
- محاسبه نسبت هزینه/ سود پروژه
- پیشبینی تحقق پذیری پروژه
معیارهای قابل قبول برای توجیه پذیر بودن پروژه
زمانی یک پروژه از نظر اقتصادی توجیه پذیر است که شرایط زیر به طور همزمان در آن تحقق یابند:
- نسبت سود/ هزینه برای آن پروژه بیشتر از 1 باشد.
- ارزش خالص پروژه در حال حاضر برای نرخ حداقل 10% مثبت باشد و همچنین جریان نقدینگی خالص در پایان پروژه مثبت باشد.
- نرخ داخلی بازگشت سرمایه باید ارزش بیشتری نسبت به نرخ تنزیل داشته باشد.
تأخیر در ساخت و ساز پروژه
تأخیر در مدت ساخت و ساز پروژه تاثیر مستقیم بر هزینه های پروژه دارد که منجر به جریان نقدینگی منفی می گردد. به طور کلی، به ازای هر سال تأخیر در مدت انجام پروژه، حدود 15 %-10% هزینه های احداث افزایش می یابد. این هزینه ها شامل دستمزد کارگران، هزینه های فعالیت های اجرایی و سایر کارهای متفرقه می شود.
نتیجه گیری
همانطور که پیشتر اشاره شد، طرح توجیهی شهرسازی باید به ارزیابی کلیه ی جنبه های سرمایه گذاری پروژه بپردازد. فرایند تصمیم سازی برای پروژه های وسیع بسیار پیچیده است و مسلما قادر به پوشش تمام جنبه ها نخواهد بود. اکثر تصمیمات بر مبنای عوامل چندگانه شکل گرفته که نمیتوان همه ی آنها را به طور کمی بررسی نمود. بنابراین، به منظور ارزیابی کامل عوامل موثر در سوددهی پروژه اغلب از روش های ارزیابی چند معیاره بهره گرفته می شود. ارزش خالص پروژه در حال حاضر، نرخ داخلی بازگشت سرمایه و تحلیل سود/ فایده بهترین معیارها برای تحلیل اقتصادی پروژه به شمار می آیند.