ضرورت تهیه گزارش توجیهی تغییر کاربری توسط مشاور شهرسازی مجرب

با توجه به رشد چشمگیر قیمت اراضی در سطح کشور در سال‏ های اخیر، زمین به صورت کالایی اقتصادی همواره نقش بزرگی در اقتصاد کشور ایفا می‏ نماید.  نوع کاربری یکی از مولفه‏ های تاثیرگذار بر قیمت زمین محسوب می‏ شود که غالبا طرح‏ تفصیلی هر شهر نوع کاربری اراضی شهری را تعیین می ‏نماید. در برخی موارد و به دلایل موجهی، کاربری زمین قابلیت تغییر دارد و از این راه می‏ توان به بهترین شکل از اراضی مورد نظر بهره‏ برداری نمود. با این حال، فرایند تغییر کاربری نیازمند تهیه مستندات و ارائه گزارش توجیهی است که توسط مشاور تغییر کاربری باسابقه، در کمیسیون ماده پنج طرح گردد.

گام ابتدایی برای متقاضیان تغییر کاربری زمین، انتخاب مشاور تغییر کاربری است. مشاور تغییر کاربری چنانکه دارای سابقه و تجربه کافی ارائه طرح توجیهی در جلسات کمیسیون ماده پنج باشد، می‏تواند پیچیده ‏ترین پرونده‏ های تغییر کاربری را به خوبی آنالیز کرده و دلایل توجیهی تغییر کاربری را منطبق بر قوانین حاکم بر زمین تدوین نماید. مهندسان مشاور شارمند طی 40 سال سابقه کاری در زمینه تهیه انواع گزارش ‏های توجیهی تغییر کاربری همواره سعی بر آن داشته تا علاوه بر حفظ ارزش ‏های زمین و رعایت قوانین حاکم بر آن، کاربری بهینه را برای اراضی مورد درخواست پیشنهاد نماید. در ادامه به بررسی عوامل تاثیرگذار بر تغییر کاربری اراضی شهری پرداخته می‏ شود.

عوامل تاثیرگذار بر تغییر کاربری اراضی شهری

تغییر کاربری‏ زمین متأثر از عوامل گوناگونی است. قوانین و اسناد فرادست حاکم بر زمین یکی از مهم‏ترین موضوعاتی است که مشاور تغییر کاربری در فرایند تهیه طرح توجیهی تغییر کاربری مورد بررسی قرار می‏دهد بطوری که پیشنهاد کاربری بهینه در انطباق با قوانین حاکم بر زمین می‏باشد. از دیگر عوامل تاثیرگذار بر ضرورت تغییر کاربری زمین می‏توان به تغییر در ساختار و نیازهای جامعه دانست. عوامل جمعیتی نقش به سزایی در تعیین نوع کاربری بهینه اراضی شهری دارند. چراکه نیاز به مسکن و فضاهای خدماتی مورد نیاز در یک شهر تابع جمعیت آن شهر بوده و کاربری اراضی و سطوح مورد نیاز از هر کاربری نیز با توجه به نیازهای ساکنان شهر تعیین می‏ گردد. موضوعات اقتصادی از دیگر عوامل موثر در بهره‏ برداری بهینه از اراضی شهری می ‏باشند. بنابراین یکی از سرفصل‏ های مهم گزارش‏ های توجیهی تغییر کاربری، که توسط مشاور تغییر کاربری تهیه می‏ گردد، برآورد یافته ‏های مالی حاصل از تغییر کاربری زمین است. به طور قطع یافته ‏های مالی اراضی دارای کاربری مسکونی با اراضی دارای کاربری تجاری متفاوت بوده و از لحاظ کالبدی نیز هر یک بخشی از نیازهای شهر را تأمین می‏ نمایند. مشاور تغییر کاربری ملاحظات زیست ‏محیطی را همواره در بررسی ‏های خود مد نظر دارد و کاربری بهینه در راستای اخذ استعلام و اخذ مجوز از اداره کل محیط‏ زیست استان پیشنهاد می‏ گردد. علاوه بر اراضی شهری، برای آن دسته از اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهرکه دیگر قابلیت کشت و زرع ندارند نیز پتانسیل تغییر کاربری وجود دارد. در چنین شرایطی، مشاور تغییر کاربری موظف است براساس قوانین حاکم بر اراضی خارج از محدوده شهری و با هماهنگی و اخذ استعلام از اداره کل جهاد کشاورزی استان اقدام به تهیه طرح توجیهی تغییر کاربری نماید.

در برخی موارد تغییر کاربری در ازای تأمین بخشی از سرانه‏ های شهری امکان‏ پذیر خواهد بود که در اینصورت مشاور تغییر کاربری با بررسی دقیق محدوده مطالعاتی، نیازهای خدماتی آن محدوده را شناسایی کرده و  طرحی تهیه می‏ نماید که پاسخگوی بخشی از نیازهای خدماتی جمعیت بارگذاری شده در محدوده طرح باشد.

مهاجرت نیز از دیگر عوامل تاثیرگذار بر تغییر کاربری می ‏باشد بطوریکه در اثر روندهای مهاجرتی از روستا به شهر، مهاجرت به عنوان مهم‏ترین عامل و منشا تغییرات کاربری اراضی در بسیاری از شهرها و روستاهای کشور به شمار می ‏آید. این روند به دو صورت در تغییر کاربری اراضی شهرهای ایران اثرگذار بوده است. اول آنکه گسترش و توسعه فضایی شهرهای موجود در اثر ورود مهاجران است که در اغلب موارد موجب تغییر کاربری اراضی کشاورزی پیرامون آن‏ها به کاربری ‏های شهری، شکل‏ گیری مناطق حاشیه ‏نشین و فاقد نظام کاربری اراضی، شکل‏ گیری نظام کاربری اراضی ناسازگار و نامناسب می‏ شود. تاثیر دوم از حیث تورم جمعیتی نقاط روستایی پیرامون شهرهای بزرگ در اثر مهاجرت‏های گسترده است کخ آنها را به نقاط شهری تبدیل کرده و دگرگونی‏ هایی در نظام کاربری زمین نواحی روستایی پدید می ‏آورد که نتیجه آن یک نظام کاربری اراضی شهری بدون برنامه است. بخش قابل توجهی از تغییر کاربری ‏های شکل گرفته در اثر مهاجرت عموما بدون مجوز بوده و تغییر کاربری با برنامه ‏ریزی نیز از طریق شهرداری‏ ها و با مطالعات مهندسان مشاور ذیصلاح انجام می‏ شود. بنابراین در صورت درخواست شهرداری‏ یا اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه مبنی بر تهیه طرح تغییر کاربری برای ساماندهی اراضی متاثر از مهاجرت، همچون حاشیه‏ نشینی حومه شهرها، مشاور تغییر کاربری اقدام به تهیه طرح برای این نواحی می‏ نماید.

با توجه به توضیحاتی که پیش‏تر ارائه گردید، فرایند تغییر کاربری زمین نه تنها با موضوعات قانونی مرتبط است و نیازمند اخذ استعلام‏ ها و مجوزهای لازم از نهادهای ذیربط می‏باشد، بلکه به مجموعه ‏ای از مطالعات و برآوردهای جمعیتی نیز نیاز دارد که تنها مشاور تغییر کاربری با استفاده از علم و تجربه خود می‏ تواند اقدام به تهیه طرح توجیهی تغییر کاربری نماید. مشاور تغییر کاربری، زمین را از جهات مختلف مورد مطالعه و بررسی قرار می ‏دهد که در نهایت با استفاده از اصول طراحی و برنامه‏ ریزی شهری و با در نظر گرفتن بستر کالبدی، اجتماعی، اقتصادی و قوانین حاکم، کاربری بهینه پیشنهاد می ‏گردد.

نقش مشاور تغییر کاربری پس از تهیه گزارش توجیهی تغییر کاربری

در فرایند اخذ مجوز تغییر کاربری، مشاور تغییر کاربری پس از تهیه گزارش توجیهی ضرورت‏ های تغییر کاربری برای یک زمین، اقدام به انجام هماهنگی‏ های لازم با شهرداری منطقه نموده و گزارش تغییر کاربری به کمیته فنی کمیسیون ماده پنج ارجاع داده می‏ شود تا طی جلسه‏ ای با حضور مشاور تغییر کاربری، طرح مورد بررسی قرار گیرد. در این مرحله، مشاور تغییر کاربری، به عنوان مرجع تهیه‏ کننده طرح، نقش به سزایی در تبیین ضرورت‏ های تغییر کاربری زمین مورد نظر ایفا می‏ نماید و ضمن ارائه دلایل توجیهی و مستندات لازم، به سوالات اعضای کمیسیون پاسخ داده و از طرح دفاع می‏ کند. پس از بررسی کمیته فنی کمیسیون ماده پنج، گزارش توجیهی تغییر کاربری به همراه کلیه مدارک و مستندات در جلسه کمیسیون ماده پنج مورد بررسی مجدد قرار می‏ گیرد و در صورت توافق اعضای کمیسیون ماده پنج، طرح به تصویب می‏ رسد. بنا به مقتضیات طرح، گاهی نیاز است طرح به تائید شورای‏عالی شهرسازی و معماری هم برسد.  در تمام مراحل بررسی و تصویب طرح توسط نهادهای ذیربط، این مشاور تغییر کاربری است که با ارائه مستندات و اتکا به قوانین حاکم بر زمین، می‏تواند از طرح دفاع نماید و زمینه تصویب تغییر کاربری را فراهم نماید.