نقش مطالعات امکان سنجی اقتصادی برای پروژه های بازآفرینی شهری

پروژه هاي بازآفرینی شهری چالش برانگیز هستند. طبق تعریف، آنها به طور معمول شامل ساختارهای مغفول مانده یا زمین های بلااستفاده هستند، از این رو نیاز به “بازآفرینی مجدد”دارند. پروژه ها غالباً در مناطق فرسوده یا کمتر توسعه یافته قرار دارند (که معمولاً با عدم رشد، واحد هاي خالی و عدم سرمایه گذاري مشخص می شوند)، بنابراین بازار محدوده حدفاصل آن نسبتاً ضعیف است. از این گذشته، اگر بازار قدرتمند بود، بخش خصوصی به تنهایی پروژه بازآفرینی را انجام می داد. در این مناطق، ممکن است سال ها توسعه اتفاق نیافتد، بنابراین، متقاعد کردن وام دهندگان و سرمایه گذاران دشوار باشد که امروز یک پروژه میتواند کار کند.

مگر اینکه نمونه موردی سرمایه گذاری مشخص باشد، در نتیجه توسعه دهندگان و سرمایه گذاران خصوصی وقت خود را براي شناسایی و تحقیق در پروژه های این مناطق فرسوده نمی گذرانند. در همه این موارد، مطالعات امکان سنجی اقتصادی می تواند کمک کننده باشد. این اطلاعات نشان می دهد که آیا یک پروژه “امکان پذیر” است به این معنا که می تواند سرمایه گذاری خصوصی را جذب کند. اگر یک پروژه بتواند سرمایه گذاری خصوصی را به خود جلب کند، دیگر دولت های محلی مجبور نیستند وقت و منابع گرانبهای خود را براي بازآفرینی این پروژه صرف کنند.

مطالعات امکان سنجی اقتصادی چیست؟

مطالعات امکان سنجی اقتصادی ارزیابی بازگشت سرمایه برای یک پروژه توسعه خصوصی است. این تجزیه و تحلیل معمولاً منجر به یک مدل مالی می شود که به عنوان یک بیانیه اقتصادی [1] شناخته می شود. این بیانیه اقتصادی شامل بودجه توسعه، جریان های نقدی اجرایی و منابع و کاربردهای سرمایه می باشد. بیانیه اقتصادی طراحی شده است تا بازگشت سرمایه مورد انتظار را با سطوح مختلف بده، درآمد و هزینه نشان دهد. با این وجود، راه حل مهم برای مطالعات امکان سنجی اقتصادی موفق، تجزیه و تحلیل دقیق اطلاعات ورودی تحلیل بیانیه اقتصادی است. مطابق ادبیات دانشگاهی، ورودي های مهم شامل موارد زیر است:

•  برنامه ها، نشست های عمومی و سایر مطالب تهیه شده مربوط به پروژه

• ارزیابی قطعه به قطعه از شرایط و روندهای موجود، مانند روند فروش، جاي خالی، کاربری اراضی و مالکیت در نزدیکی پروژه
• ارزیابی مناسب بودن سایت برای پروژه (یعنی اینکه چه نوع توسعه می تواند در سایت با توجه به محدودیت هایی مانند منطقه بندی ، درجه و ملاحظات زیست محیطی در سایت قرار بگیرد)
• تجزیه و تحلیل بازار برای شناسایی اجاره هاي غالب و تقاضاي افراد باانگیزه برای مصارف مختلف برای پروژه
• چگونه مطالعات امکان سنجی اقتصادی توسط یک توسعه گر خصوصی استفاده می شود؟

این نکته را باید در نظر داشته باشید که مطالعات امکان سنجی اقتصادی باعث نمی شود که یک پروژه توسعه اتفاق بیفتد. این مطالعه صرفا نشان می دهد که توسعه مفروض تحت شرایط خاص برای توسعه گران خصوصی و سرمایه گذاران جذاب می باشد یا خیر. اجراي پروژه توسعه کاملا موضوع دیگری است.

به عنوان مثال، حتی اگر مطالعات امکان سنجی اقتصادی باعث شود که یک توسعه گر خوشبین باشد که یک پروژه توسعه خاص می تواند براي سرمایه گذاران خصوصی جذاب باشد، این بدان معنا نیست که سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در پروژه صف بندند. اول اینکه، توسعه گر باید یک تیم توسعه را شامل پیمانکاران عمومی، معماران، مهندسین و شرکتهای حقوقی و حسابداری را جمع کند. این تیم با نگاهی دقیق تر به پروژه می پردازد و فرضیات را اصلاح می کند. دوم، توسعه گر باید وام دهندگان و سرمایه گذاران را ترغیب کند که سرمایه را با هزینه معقول تأمین کنند (هزینه سرمایه شامل نرخ سود وام و بازگشت سرمایه برای سرمایه گذاري های سهام است). وام دهندگان و سرمایه گذاران بالقوه، پروژه و تیم توسعه را بررسی می کنند تا مشخص شود آیا تیم دارای سابقه درستی با حوزه پروژه است (برای مثال، یک پروژه خرده فروشی باید توسط تیمی با تجربه خرده فروشی انجام شود).

علاوه بر این، مطالعات امکان سنجی اقتصادی فرضیات مهمی را در مورد توسعه ایجاد می کند که حتماً با شروع تعامل با سایر اعضاي تیم توسعه و تصمیم گیری های مالی مرتبط با پروژه تغییر می کنند. توسعه گران ملزم به تهیه یک برنامه دقیق تر (و تقریباً همیشه متفاوت) از مطالعات امکان سنجی اقتصادی اصلی هستند.

• آیا مطالعات امکان سنجی اقتصادي با وجود آن که مفروضات ممکن است تغییر کند مفید است؟

اگرچه فرضیه هایی مانند اجاره، هزینه های ساخت و ساز و نرخ بهره از مطالعات امکان سنجی اقتصادی اصلی گاهی با تفاوت هاي شاخص تغییر می کند، اما به هرحال ، براي دولت های محلی بسیار مفید است. فقط چند نمونه زیر نشان می دهد که دولت هاي محلی چگونه از مطالعات امکان سنجی اقتصادی استفاده کرده اند.

• اگر مطالعات امکان سنجی اقتصادی مشخص کند که یک پروژه امکان پذیر نیست چه اتفاقی می افتد؟

گاهی اوقات، تجزیه و تحلیل دقیق نشان می دهد که توسعه یک پروژه تحت شرایط فعلی بازار امکان پذیر نیست. ممکن است این مورد اتفاق بیفتد که اجاره های حاکم بر بازار محلی به سادگی نمی توانند از میزان سرمایه گذاری مورد نیاز براي بازآفرینی بافت فرسوده حمایت کنند. اگرچه این نتیجه مورد نظر نیست، تجزیه و تحلیل هنوز هم با ارزش است زیرا می تواند به تعیین انتظارات معقول براي جدول زمانی توسعه و آنچه در سایت ممکن است روی دهد کمک کند. مطالعات امکان سنجی اقتصادی که باعث صرفه جویی در وقت و بودجه و امیدواری مقامات عمومی می شود، براي یک دولت محلی حتی وقتی که یک پروژه غیرممکن توصیف می گردد با ارزش است.

منبع:

https://ced.sog.unc.edu

[1] .Pro forma